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法律法規

南京市住宅物業管理條例(草案)

發布時間: 2016-01-19

 第一章 總 則


    第一條 為了規范住宅物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,營造良好的居住環境,促進和諧社區建設,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本條例。


    第二條 本市行政區域內的住宅物業管理及其監督活動,適用本條例。


    本條例所稱住宅物業管理(以下簡稱物業管理),是指住宅區內的業主,通過選聘物業服務企業對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。


    第三條 市、區人民政府應當加強對物業管理工作的領導和組織,將物業管理工作納入城市治理工作體系,建立物業管理綜合協調和目標責任機制;建立與之相適應的資金投入與保障機制;制定和落實現代物業服務業扶持政策;鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。


    第四條 市物業管理行政主管部門負責本市物業管理活動的統一監督管理,區物業管理行政主管部門按照規定職責負責轄區內物業管理活動的監督管理工作。


    城鄉建設、規劃、民政、城市管理、公安、質量技術監督、價格、人防、環境保護、水務等行政主管部門按照各自職責,做好物業管理相關工作。


    街道辦事處(鎮人民政府)按照規定職責負責轄區內物業管理活動的指導、協助和監督工作。


    社區居(村)民委員會應當協助街道辦事處(鎮人民政府)開展物業管理工作。


    第五條 本市實行物業管理違法違規行為實名投訴舉報登記、限時回復制度。


    各行政主管部門應當在物業管理區域內顯著位置公布投訴舉報受理方式,按照職能分工履行職責,及時受理業主和相關單位的投訴舉報,依法調查處理違法違規行為,并對實名投訴舉報人予以保密。


    第六條 本市建立物業服務第三方評估制度。業主自治組織、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務第三方評估機構,開展物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。


    物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專業服務,出具的評估報告應當真實、客觀、全面。


    第二章 業主自治


    第一節 業主大會


    第七條 業主應當按照法律、法規、臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則等,實名參加業主自治活動,行使權利,履行義務。


    臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則,應當對業主參加自治活動的方式、違反共同約定的責任、自治活動爭議處理辦法作出約定。


    第八條 業主大會根據劃定的物業管理區域設立,一個物業管理區域成立一個業主大會。


    業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權利,依法履行義務。


    業主大會自首次業主大會會議審議通過管理規約和業主大會議事規則之日起成立。


    業主戶數超過三百戶的住宅小區,可以設立業主代表大會,履行業主大會議事規則規定的職責。業主可以列席業主代表大會會議。


    業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會)通過的決定對全體業主具有約束力。


    第九條 符合業主大會成立條件的,建設單位應當向街道辦事處(鎮人民政府)報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。


    首次業主大會會議的籌備經費根據物業管理區域規模、業主戶數和建筑面積等因素確定,由建設單位承擔。建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前,將首次業主大會會議籌備經費交至街道辦事處(鎮人民政府)設立的專用賬戶,供業主大會籌備組使用。


    首次業主大會會議召開后,業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域內顯著位置向全體業主公布,接受全體業主監督。


    第十條 符合業主大會成立條件的,街道辦事處(鎮人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業主聯名提出籌備業主大會書面申請后六十日內,組織成立業主大會籌備組。


    籌備組人數應當為五至十三人單數。籌備組可以由業主成員以及街道辦事處(鎮人民政府)、建設單位、公安機關、社區居(村)民委員會等派員組成。籌備組組長由街道辦事處(鎮人民政府)指定人員擔任。業主成員由街道辦事處(鎮人民政府)組織業主推薦產生,業主成員不少于籌備組成員的百分之六十。


    籌備組中業主成員的推薦辦法由街道辦事處(鎮人民政府)確定,并事先告知全體業主。籌備組應當自成立之日起七日內,將成員名單在物業管理區域內顯著位置予以公示。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處(鎮人民政府)協調解決。


    籌備組正式開展籌備工作前,物業管理行政主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)應當對籌備組成員進行物業管理相關知識的培訓。


    第十一條 籌備組成員應當符合下列條件:


    (一)具有完全民事行為能力;


    (二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業管理區域提供物業服務的企業任職;


    (三)無索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的行為;


    (四)無不宜擔任的其他情形。


    籌備組中的業主成員還應當履行及時交納物業服務費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用和住宅專項維修資金等義務,不得有違規裝修、損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業使用性質等物業不當使用的行為;本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區開發建設單位任職。


    第十二條 籌備組應當自成立之日起九十日內完成下列籌備工作,并召開首次業主大會會議:


    (一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;


    (二)擬訂管理規約和業主大會議事規則草案,其中議事規則草案中可以約定是否設立業主代表、業主監事會,擬訂業主小組劃分方案草案;


    (三)確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;


    (四)擬定首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;


    (五)確定首次業主大會會議的召開方案、表決議案;


    (六)召開首次業主大會會議的其他籌備工作。


    前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內顯著位置公告,公告時間不少于七日。業主對公告內容有異議的,應當在公告期間以書面形式向籌備組提出意見,籌備組應當自收到書面意見之日起七日內集體討論決定是否采納并書面答復。


    業主大會成立及業主委員會選舉產生后,籌備組自動解散。籌備組未在九十日內完成前款所述籌備工作的,由街道辦事處(鎮人民政府)書面公告籌備組解散。籌備階段發生訴訟、復議,或者對籌備組成員有異議的,訴訟、復議和異議處理期間不包含在籌備期限內。


    第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。


    召開業主大會會議,應當于會議召開前七日內將會議內容函告街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會。街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會應當參與指導,對業主大會會議表決情況進行監督。業主大會、業主委員會作出的決定應當及時告知社區居(村)民委員會。


    業主委員會或者其他業主大會召集人未能按照業主大會議事規則要求召開業主大會臨時會議的,街道辦事處(鎮人民政府)應當責令限期整改。未整改的,由街道辦事處(鎮人民政府)指導相關業主召開業主大會臨時會議。


    第十四條 同一物業管理區域內有二幢以上房屋的,可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。


    設立業主小組,成立業主代表大會的,應當在大會議事規則中明確業主小組、業主代表大會的職責范圍、工作規范等事項。


    第十五條 業主小組議事由該小組推選產生的業主代表主持。業主小組范圍內的全體業主推選本小組出席業主大會會議的業主代表,共同討論決定本小組范圍內共用部位、共用設施設備的維修、養護、更新和改造等事項。


    業主小組作出的決定應當符合管理規約、業主大會議事規則的規定,不得違反業主大會或者業主大會授權的業主委員會作出的決定,并在作出決定后七日內告知業主委員會。


    第十六條 業主小組推選業主代表,應當經本小組專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。


    業主代表應當為本業主小組內的業主,其資格條件、任期等參照業主委員會委員設置條件,在業主大會議事規則中規定。業主代表資格終止的,應當在七日內將其受業主小組、業主委員會或者業主大會委托保管的相關資料移交給業主委員會。


    第十七條 業主代表履行下列職責:


    (一)在業主大會會議召開前就會議議題征集本小組業主意見,出席業主大會會議;


    (二)組織開展本條例第十五條規定的業主小組議事權限所確定的活動,并將結果告知業主委員會;


    (三)告知業主委員會本小組業主的有關意見和建議;


    (四)建立本小組工作檔案;


    (五)業主大會議事規則規定的其他職責。


    第二節 業主委員會


    第十八條 業主委員會由業主大會依法選舉產生,履行業主大會賦予的職責,執行業主大會決定的事項,接受業主的監督。


    業主人數較少,經全體業主一致同意決定不選舉產生業主委員會的,由全體業主共同履行業主委員會的職責。


    業主委員會應當在選舉產生后依法向街道辦事處(鎮人民政府)備案,并可以向區民政行政主管部門備案,領取備案證書;不選舉產生業主委員會的,由業主大會向街道辦事處(鎮人民政府)備案,并可以向區民政行政主管部門備案,領取備案證書。


    備案材料齊全的,街道辦事處(鎮人民政府)應當在五個工作日內出具書面備案證明,并在備案后七個工作日內將備案材料抄送區物業管理行政主管部門及公安機關、社區居(村)民委員會;備案材料不齊全的,街道辦事處(鎮人民政府)不予備案,并書面告知須補齊的材料。


    第十九條 業主委員會委員應當由本物業管理區域內的熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。


    業主委員會委員由業主大會選舉產生,并在物業管理區域內顯著位置公告。業主委員會由五至十一人的單數委員組成,每屆任期三至五年,委員可以連選連任,具體人數、任期由業主大會議事規則確定。業主委員會設主任一名。


    業主有違反臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則的,或者有下列情形之一的,不得擔任業主委員會委員,已擔任業主委員會委員的,應當按照業主大會議事規則,由業主委員會終止其職務并予以公示:


    (一)不具有完全民事行為能力的;


    (二)本人及其配偶、直系親屬與同一物業管理區域內提供物業服務的企業有利害關系的;


    (三)損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業使用性質等物業不當使用行為的;


    (四)未按照規定交納物業服務費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用和住宅專項維修資金等相關費用的;


    (五)違反市人民政府有關房屋出租規定的;


    (六)牟取妨礙公正履行職務的其他利益的;


    (七)有嚴重不良信用記錄的;


    (八)其他不宜擔任業主委員會委員的情形。


    未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的,在物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)的指導、幫助下,根據業主大會議事規則召開業主大會會議,選舉產生業主委員會或者增補業主委員會委員。


    第二十條 業主委員會履行下列職責:


    (一)執行業主大會的決定和決議;


    (二)召集業主大會會議,定期書面向業主大會報告工作并在物業管理區域內顯著位置向全體業主公布,接受業主質詢;


    (三)根據業主大會決定代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;


    (四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督物業服務企業履行物業服務合同,協調處理物業管理活動中的相關問題;


    (五)督促業主、物業使用人遵守管理規約,調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛;


    (六)組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用;


    (七)根據管理規約和業主大會議事規則,決定共用部位、共用設施設備的經營方式,管理、使用并公布經營所得收益情況;


    (八)配合街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會、公安機關等做好住宅物業管理區域的社區建設、社會治安等工作;


    (九)法律、法規規定或者業主大會賦予的其他職責。


    第二十一條 業主委員會不得有下列行為:


    (一)阻撓、抗拒業主大會行使職權;


    (二)弄虛作假,隱瞞事實真相,轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;


    (三)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權,擅自使用業主大會或者業主委員會印章;


    (四)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴舉報人;


    (五)未經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,與物業服務企業簽訂物業服務合同;


    (六)擅自動用住宅專項維修資金,侵占業主共有財產;


    (七)違反法律、法規規定,嚴重侵害業主合法權益的其他行為。


    第二十二條 業主委員會任期屆滿三個月前,應當書面告知街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會。街道辦事處(鎮人民政府)應當指導、協助成立換屆改選小組,由換屆改選小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。


    換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間,業主委員會不得就選聘、解聘物業服務企業等共同管理事項,組織召開業主大會會議,但發生危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況,需要立即使用專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。


    業主委員會逾期未能換屆改選的,街道辦事處(鎮人民政府)可以參照本條例第十一條和第十二條的規定成立換屆改選小組,協助召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。


    第二十三條 業主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內,將其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交街道辦事處(鎮人民政府)保管。業主大會、業主委員會依法需要使用上述物品的,街道辦事處(鎮人民政府)應當及時提供。


    街道辦事處(鎮人民政府)在新一屆業主委員會選舉產生并辦理換屆備案手續后十日內,將其保管的前款所述物品移交新一屆業主委員會。


    業主委員會不按時移交的,街道辦事處(鎮人民政府)和物業所在地的區物業管理行政主管部門應當責令其限期移交;拒不移交的,轄區內的公安機關應當給予協助。


    第二十四條 業主大會應當綜合考慮物業管理區域規模、物業服務費標準、業主人數等因素,在管理規約、業主大會議事規則中確定業主大會、業主委員會日常工作經費預算。該經費由全體業主負擔或者由業主大會在管理規約或者業主大會議事規則中約定。


    業主大會可以根據工作需要設立業主監事會,聘請業主委員會秘書。具體產生辦法、工作職責、所需經費在管理規約、業主大會議事規則中約定。


    業主委員會應當將業主大會、業主委員會日常工作經費預算及使用情況,至少每半年在物業管理區域內顯著位置公告一次,接受業主監督。


    第三節 其他規定


    第二十五條 住宅小區有下列情形之一的,可以成立物業管理委員會代行業主大會或者業主委員會職責:


    (一)不具備成立業主大會條件的;


    (二)具備成立業主大會條件但未成立,經物業所在地的區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮人民政府)指導后仍不能成立的。


    列入當地老舊住宅小區物業管理年度實施計劃且滿足前款第二項條件的,或者保障性住房具備前款規定情形之一的,街道辦事處(鎮人民政府)應當及時組織成立物業管理委員會。


    第二十六條 物業管理委員會由街道辦事處(鎮人民政府)組織成立,由業主以及街道辦事處(鎮人民政府)、公安機關、社區居(村)民委員會、建設單位等派員組成。


    物業管理委員會人數應當為九至十三人的單數,其中業主成員應當不少于百分之六十,由街道辦事處(鎮人民政府)在業主中推薦產生。物業管理委員會中的業主成員資格應當符合本條例第十九條的規定。


    物業管理委員會應當將成員名單在物業管理區域內顯著位置予以公示。業主對物業管理委員會成員有異議的,由街道辦事處(鎮人民政府)協調解決。


    第二十七條 物業管理委員會應當依法履行職責,依照法律、法規的規定,就住宅小區共同管理事項征求全體業主意見,形成業主共同決定。


    物業管理委員會自業主大會正式成立之日起停止履行職責,并在七日內與業主大會辦理移交手續后解散。


    第二十八條 物業管理區域應當根據建設用地規劃許可證確定的紅線范圍,綜合考慮物業共用設施設備、社區建設等因素劃分。


    物業管理區域需要分立或者合并的,應當形成區域調整方案,對調整后物業管理區域的道路、綠地、共用部位和共用設施設備的使用、維護等作出規定。


    需要分立的,應當分別經擬新設立的物業管理區域專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意;需要合并的,應當分別經原物業管理區域專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意。


    物業管理區域調整后,應當重新辦理物業管理區域備案手續。


    第二十九條 劃定為一個物業管理區域的分期開發建設的住宅小區項目,先期開發部分符合業主大會成立法定條件的,可以成立業主大會、選舉產生業主委員會,首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。


    第三十條 業主大會會議、業主小組議事表決可以采用紙質或者手機信息、電子郵件等方式實名投票。


    業主代表出席業主大會會議、業主委員會委員出席業主委員會會議不得委托他人。


    一個獨立產權單位登記有二個或者二個以上所有權人的,應當自行確定一名投票人。


    本市建立業主決策電子投票系統,由市物業管理行政主管部門負責建設及維護。


    第三十一條 業主委員會委員、物業管理委員會中的業主成員、業主代表有下列情形之一的,其職務自行終止,并應當自終止之日起七日內移交其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業主所有的財物:


    (一)喪失本物業管理區域業主身份的;


    (二)以書面形式提出辭職的;


    (三)有本條例第十九條第三款規定的情形之一的;


    (四)符合管理規約、業主大會議事規則約定的其他資格終止條件的。


    有前款情形之一的,業主委員會、物業管理委員會、業主小組應當在物業管理區域內顯著位置進行公示,公示時間不得少于七日。


    第三十二條 業主認為業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的,可以向區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮人民政府)書面提出撤銷申請;認為物業管理委員會作出的決定違反物業管理有關規定的,可以向區物業管理行政主管部門書面提出撤銷申請。


    區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)應當在十五個工作日內將審查結果書面告知申請人。業主大會、業主委員會、物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的,應當責令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業主。


    第三章 前期物業管理


    第三十三條 業主大會或者業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效之前,前期物業管理由建設單位負責。


    前期物業管理階段,建設單位應當監督物業服務企業履行前期物業服務合同。


    第三十四條 建設單位依照法律、法規規定的程序通過招標、投標選聘前期物業服務企業,簽訂前期物業服務合同。建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應當包括前期物業服務合同和臨時管理規約。


    前期物業服務合同中應當載明下列內容:


    (一)物業服務內容、標準、收費價格和委托代收費事項;


    (二)各分項服務的標準(含人員配置)和費用分項測算;


    (三)分項費用和主要成本變動聯動調整的約定;


    (四)物業服務標準的評估方式;


    (五)物業服務用房(含業主委員會議事活動用房)的面積和位置;


    (六)共用部位、共用設施設備清冊;


    (七)業主共有資金專用賬戶的設立、查詢方式,以及利用共用部位、共用設施設備開展經營活動所得收益的核算及分配辦法;


    (八)違約責任和合同解除的條件;


    (九)與前期物業服務有關的其他事項。


    第三十五條 臨時管理規約由建設單位按照市物業行政主管部門制發的統一示范文本制定,物業買受人在購房時簽署。臨時管理規約中應當載明下列事項:


    (一)業主定期交納物業服務費的義務;


    (二)業主對房屋使用以及出租等規定;


    (三)建設單位履行監督物業服務企業服務質量的義務;


    (四)建設單位對物業服務企業服務質量的評估標準和評估辦法等;


    (五)建設單位更換前期物業服務企業的條件;


    (六)共用部位、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分攤方式;


    (七)與住宅物業管理有關的其他事項。


    第三十六條 建設單位在房屋產權初始登記之前,應當按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金,作為物業保修期內維修費用的保障,不得將物業保修金納入房屋建設成本。


    物業保修金實行“統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管”的原則,由市、區物業管理行政主管部門指定的機構統一管理。在物業保修金交存期內,建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的,維修費用在物業保修金中列支。


    物業保修金交存期限為八年。物業保修金交存期滿后,應當將余額返還建設單位。


    第三十七條 物業服務企業應當設立業主共有資金專用賬戶。物業服務企業應當按照合同約定公布業主共有資金專用賬戶收支情況,每年不得少于一次。業主大會或者業主委員會設立業主共有資金基本賬戶后十五日內,物業服務企業撤銷業主共有資金專用賬戶,并將屬于業主共有的資金轉入業主共有資金基本賬戶。


    第三十八條 已交付使用物業業主總人數百分之十以上的業主,因對建設單位選聘的物業服務企業的服務質量不滿意,要求物業服務第三方評估機構評估的,建設單位應當委托其與業主、物業服務企業協商選定的第三方評估機構,對物業服務企業的履約情況進行評估。評估結果在一年內有效,并向全體業主公告,同時告知物業管理行政主管部門。


    經評估物業服務不符合履約標準的,建設單位可以更換物業服務企業,或者要求物業服務企業限期整改,逾期不整改的,建設單位應當向物業管理行政主管部門報告,由物業管理行政主管部門記入企業信用檔案,并向社會公示。


    第三十九條 普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價。需要對前期物業服務收費標準進行調整的,應當遵循下列程序:


    (一)物業服務企業委托會計事務所對上一年度物業項目經營情況進行審計,審計報告在物業管理區域內顯著位置公示三十日;


    (二)物業服務企業將擬調整的收費標準、服務內容和服務標準在物業管理區域內顯著位置公

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